IL MERCATO IMMOBILIARE

In generale, si definisce attività finanziaria un rapporto contrattuale in cui le prestazioni
delle controparti sono espresse in moneta e differenziate nel tempo; tali valori – a
differenza di quanto accade per le attività reali – compaiono nel bilancio di due operatori,
che non necessariamente sono due intermediari finanziari. I contratti finanziari si distinguono
dagli altri contratti per:
• oggetto della transazione, che si presenta in termini di potere d’acquisto;
• prestazione di una parte traslata (differita) nel tempo, ovvero prestazioni non
contemporanee;
• scambio di denaro con promesse “di fare” o “di dare/consegnare”;
• scambi realizzati a titolo oneroso.
Comunemente individuano una pluralità di tipologie contrattuali, cui si possono associare
rischi di natura differente. I principali archetipi di contratto finanziario sono quattro:
• di indebitamento (rischio di credito);
• di partecipazione (condivisione rischio di impresa);
• di assicurazione (traslazione di rischi legati al patrimonio o alla persona);
• contratti derivati (traslazione di rischi finanziari).
Gli strumenti finanziari (SF) costituiscono un “sottoinsieme” delle attività finanziarie,
che esclude tutte le attività finanziarie non di mercato o, comunque, non negoziabili (es.
mutuo). Gli SF sono pertanto costituiti da quella porzione di attività finanziarie che possono
essere vendute/collocate e negoziate/scambiate sui mercati regolamentati.
In modo coerente con gli archetipi di contratti finanziari, si è soliti distinguere gli strumenti del
mercato finanziario in:
• strumenti di debito: strumenti di mercato monetario ed obbligazioni;
• strumenti di capitale (azionari);
• strumenti derivati.
Il mercato mobiliare può essere definito come il segmento di mercato finanziario sul quale vengono
prodotti e/o scambiati valori mobiliari e svolte attività relative a valori mobiliari. E per valori
mobiliari si intendono, in un’accezione ancora pregiuridica del termine, i prodotti finanziari
naturalmente destinati alla circolazione. I prodotti finanziari si distinguono per il loro rendimento,
per il rischio, per i diritti che attribuiscono, per la scadenza, per la loro utilizzabilità come mezzi di
pagamento: i valori mobiliari si caratterizzano per la loro negoziabilità. Così, dal punto di vista del
contenuto del rapporto, può esservi perfetta coincidenza fra un deposito ed un’obbligazione, ma
solo la seconda può essere considerata un valore mobiliare. Simmetricamente sono profondamente
diverse, o possono esserlo, un’obbligazione ed un’azione, dallo stesso punto di vista contenutistico,
eppure entrambe possono considerarsi valori mobiliari per la loro attitudine alla circolazione.
Nell’ambito degli intermediari di mercato mobiliare è necessario distinguere gli investitori
istituzionali, alcuni dei quali costituiscono la categoria degli “organismi di investimento collettivo
in valori mobiliari” (OICVM) sottoposta a particolare disciplina dalle direttive comunitarie, e le
imprese di investimento o intermediari mobiliari in senso stretto. Con riferimento al nostro
ordinamento sono investitori istituzionali (le società di gestione del risparmio che istituiscono e
gestiscono) i fondi comuni di investimento mobiliare aperti e chiusi, le SICAV e, sia pure non
necessariamente, i fondi pensione e i fondi immobiliari, mentre rientrano nell’ambito delle imprese
di investimento le società di intermediazione mobiliare nonché le banche, per i servizi di
investimento dalle stesse prestati. Quasi nessun ordinamento moderno abbandona alle norme di
diritto comune la disciplina dei soggetti che operano sul mercato mobiliare, delle attività che vi si
svolgono e degli atti che vi si compiono. L’emissione dei valori mobiliari, la loro negoziazione e
gestione, l’attività degli intermediari sono sottoposte quasi sempre, anche se in misura diversa, a
norme speciali che talvolta derogano anche profondamente alle norme di diritto comune.
Normalmente si prevede poi che una struttura pubblica, più o meno integrata con (o sostituita da)
organi di autocontrollo, eserciti funzioni di vigilanza sui soggetti, le attività, i contratti che
riguardano l’organizzazione e il funzionamento del mercato mobiliare.
Una rilevante riforma del mercato mobiliare si è avuta con il D.lgs. 23/7/1996, n. 415.
Tale normativa:
• ha innovato la disciplina dell’intermediazione finanziaria, ridefinendone sia il campo di
azione (servizi di investimento) sia l’oggetto (la più ampia categoria degli strumenti
finanziari in luogo dei valori mobiliari);
• ha soppresso il monopolio delle S.I.M. (società di intermediazione mobiliare) nazionali sulla gestione dei servizi di investimento, estesa alle banche nazionali ed alle banche e imprese di investimento comunitarie;
• ha realizzato la privatizzazione dei mercati finanziari (in seguito alla quale la Consob ha
istituito la Borsa Valori S.p.A.).
La Consob (Commissione Nazionale per le Società e la Borsa) è l’organo centrale e fondamentale di
controllo dei mercati regolamentati. Essa ha il compito istituzionale di vigilare sui mercati
medesimi al fine di assicurare la trasparenza, l’ordinato svolgimento delle negoziazioni e la tutela
degli investitori.
In attuazione della delega conferita al Governo dalla legge comunitaria 62/1996, n. 52 (legge
comunitaria 1994) è stato emanato, infine, il D.lgs. 24/2/1998, (Testo Unico delle disposizioni in
materia di intermediazione finanziaria).
Tale atto legislativo non persegue soltanto lo scopo, proprio dei testi unici, di unificare le norme in
tema di intermediari mobiliari e di offerte pubbliche di acquisto, ma anche quello di dettare le
norme sull’organizzazione dei mercati mobiliari, la cui gestione viene liberalizzata, e quello di
dettare una nuova disciplina di alcuni istituti di diritto societario, finalizzata al rafforzamento della
tutela delle minoranze, con esclusivo riferimento alle società quotate in mercati regolamentati (gli
interventi innovativi comprendono il collegio sindacale, il funzionamento delle assemblee ordinarie,
la raccolta delle deleghe di voto e la distinzione del controllo contabile da quello sulla gestione di
tali società).
Il T.U. n. 58/1998 ha apportato un ulteriore chiarezza alla nozione di “strumento finanziario”,
ricomprendendo in essa due categorie di strumenti:
• titoli negoziabili;
• contratti indicati come strumenti finanziari derivati.
L’esercizio professionale, nei confronti del pubblico, dei servizi di investimento è riservato:
• alle S.I.M. (società di intermediazione mobiliare);
• alle imprese di investimento comunitarie;
• alle imprese di investimento extra comunitarie;
• alle banche.
Altri soggetti, poi, sono legittimati a prestare soltanto alcuni servizi di investimento, ed a particolari
condizioni. Trattasi degli:
• intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’art. 107 T.U. Bancario (merchant bank, società finanziarie, società di factoring etc.);
• società di gestione del risparmio.
Le S.I.M. (Società di Intermediazione Mobiliare) devono essere costituite nella forma di società per
azioni, devono ricomprendere nella denominazione sociale le parole “società di intermediazione
mobiliare”ed avere sede legale nel territorio della Repubblica.
La S.G.R. (Società di Gestione del Risparmio) promuove la raccolta sul mercato delle disponibilità
finanziarie che daranno vita al patrimonio del fondo e può gestire sia fondi di propria istituzione sia
fondi istituiti da altre società.
La S.I.C.A.V. (Società d’Investimento a Capitale Variabile) può essere definita come la società per
azioni che ha per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante
l’offerta al pubblico di proprie azioni.
L’istituzione di mercati finanziari regolamentati si ricollega tradizionalmente all’esigenza (avvertita
tanto dallo Stato quanto dagli operatori) di organizzare mercati efficienti per lo scambio dei titoli,
apprestando idonee strutture di governo e di negoziazione e così garantendo un più sicuro e celere
incontro della domanda e dell’offerta, a tutela degli eminenti e dei risparmiatori.
Nel sistema del mercato mobiliare del nostro Paese sono mercati regolamentati:
• la Borsa valori;
• il Mercato Ristretto;
• il Mercato per le negoziazioni dei contratti uniformi a termine su strumenti finanziari
collegati a valori mobiliari o a indici su tali valori mobiliari (futures e contratti d’opzione),
c.d. Italian derivates market (idem);
• il Nuovo Mercato;
• il Mercato secondario di titoli di Stato o garantiti dallo Stato, sia quotati che non quotati
nella Borsa, c.d. Mts;
• il Mercato dei contratti uniformi a termine sui titoli di Stato, c.d. Mif (mercato italiano dei
futures).
In attuazione di quanto disposto nella norma del D.lgs. 415/1996 il Consiglio di Borsa ha costituito
con atto unilaterale del 7/2/1997 (autorizzato dalla Consob) la società per azioni “Borsa Italiana
S.p.A.” per la gestione della Borsa valori, del Mercato Ristretto e del Mercato per le negoziazioni
dei contratti futures e contratti d’opzione, riguardanti strumenti finanziari quotati in Borsa o
ammessi alle negoziazioni nel Mercato Ristretto e relativi indici.
L’art. 1 del TUF definisce “prodotti finanziari” “gli strumenti finanziari e ogni altra forma di
investimento di natura finanziaria”. Il rapporto, dunque, fra le nozioni di prodotto e di strumento
finanziario è un rapporto di genere a specie: gli strumenti finanziari costituiscono una categoria
nominata nell’ambito del più ampio genere dei prodotti finanziari. Il 2° comma del medesimo art. 1
presenta un elenco di tutti quelli che vengono considerati strumenti finanziari ( tra cui rientrano i
valori mobiliari). Il comma 1-bis dell’art. 2 del TUF individua i valori mobiliari “nelle categorie di
valori che possono essere negoziati nel mercato dei capitali”, quali ad esempio: – le azioni di società
e altri titoli equivalenti ad azioni di società, di partership o di altri soggetti e certificati di deposito
azionario; – obbligazioni e altri titoli di debito, compresi i certificati di deposito relativi a tali titoli; –
qualsiasi altro titolo normalmente negoziato che permette di acquisire o di vendere i valori mobiliari
indicati alle precedenti lettere; – qualsiasi altro titolo che comporta un regolamento in contanti
determinato con riferimento ai valori mobiliari indicati alle precedenti lettere, a valute, a tassi di
interesse, a rendimenti, a merci, a indici o misure. Mentre per “strumenti del mercato monetario” si
intendono categorie di strumenti normalmente negoziati nel mercato monetario, quali, ad esempio, i
buoni del tesoro, i certificati di deposito e le carte commerciali. Come si può notare, il legislatore
non dà una definizione generale di strumento finanziario, capace di ricomprendere beni diversi da
quelli iscritti nel catalogo formulato esplicitamente dalla norma. Si tratta, quindi, di un catalogo
chiuso e tassativo, che può essere arricchito sulla base di un provvedimento dell’autorità di
Governo, nelle ipotesi, per altro, esplicitamente previste dal legislatore stesso. Così l’art. 18, 5°
comma, TUF consente che il Ministro dell’Economia e delle Finanze individui, con regolamento
adottato sentita la Banca d’Italia e la Consob, nuovi strumenti finanziari “al fine di tener conto
dell’evoluzione dei mercati finanziari e delle norme di adattamento stabilite dalle autorità
comunitarie”.
La direttiva comunitaria 39/2004/CE, meglio conosciuta come Market in Financial Instrument
Directive, mira a favorire l’integrazione tra mercati finanziari, prevedendo al contempo una
maggiore tutela degli investitori. Tale direttiva, recepita in Italia a partire dal 1 novembre 2007
garantisce una maggiore concorrenza fra trading venues, nonchè una maggiore trasparenza delle
transazioni tra operatori nel settore finanziario. Obiettivo principale di una tale direttiva è quello di
eliminare l’obbligo di esecuzione degli scambi di strumenti finanziari esclusivamente all’interno dei
mercati regolamentati, lasciando le società di investimento (in veste di internalizzatori sistematici o
di sistemi multilaterali di negoziazione) libere di concorrere, in tale settore, al pari delle comuni
borse valori.
Il Regolamento (UE) n. 1095/2010 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 24 novembre 2010,
istituisce l’Autorità europea di vigilanza (Autorità europea degli strumenti finanziari e dei mercati),
modifica la decisione n. 716/2009/CE e abroga la decisione 2009/77/CE della Commissione. Questo regolamento istituisce l’Autorità europea dei valori mobiliari (AEVM) e fa parte dell’insieme di provvedimenti attuati per riorganizzare il sistema europeo di vigilanza finanziaria (SEVIF) che istituisce altri tre organi di vigilanza delle attività finanziarie:
• il Comitato europeo per il rischio sistemico;
• l’Autorità Bancaria Europea;
• l’Autorità europea delle assicurazioni e delle pensioni aziendali e professionali.
Questo «pacchetto» riordina anche la legislazione esistente nel settore finanziario con la direttiva
Omnibus e il regolamento che conferisce alla Banca centrale europea compiti specifici.
La vigilanza del sistema finanziario dell’Unione europea (UE) è rafforzata anche dalle attività:
• del comitato congiunto delle autorità europee di vigilanza;
• delle autorità competenti o di vigilanza degli Stati membri.
La crisi finanziaria del 2008 ha evidenziato una serie di lacune nella vigilanza finanziaria e ha
rivelato la carenza di cooperazione, coordinamento e coerenza tra gli Stati membri nella gestione
nazionale delle pratiche degli istituti finanziari. Questo regolamento intende ristabilire la fiducia
degli europei e prevenire i rischi di destabilizzazione del sistema finanziario globale nel settore dei
valori mobiliari.
L’obiettivo dell’AEVM è salvaguardare la stabilità e l’efficacia del sistema finanziario. L’Autorità
opera principalmente nel settore di attività:
• delle società che offrono servizi d’investimento;
• della governance;
• della revisione contabile;
• dell’informativa finanziaria.
La portata delle azioni dell’AEVM riguarda anche:
• la direttiva sul carattere definitivo del regolamento nei sistemi di pagamento e nei sistemi di regolamento titoli;
• la direttiva sui contratti di garanzia finanziaria;
• la direttiva sul prospetto da pubblicare per l’offerta pubblica o l’ammissione alla
negoziazione di strumenti finanziari;
• la direttiva sulla trasparenza dell’informazione sugli emittenti di valori mobiliari;
• la direttiva sui gestori di fondi d’investimento alternativi.
L’AEVM è dotata di personalità giuridica e ha sede a Parigi.

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